Welche Rechte haben Selbstständige und Gewerbetreibende momentan gegenüber ihrem Vermieter?

Eine Einschätzung von Rechtsanwalt Marc Shiels

Grundsätzlich stellt sich derzeit häufig die Frage, wie man gegenüber dem Vermieter auftreten sollte, wenn die eigene Liquidität aufgrund von Umständen, die man nicht beeinflussen kann und die man auch nicht selbst verschuldet hat, eine Mietzahlung eigentlich nicht mehr zulässt. Der nachfolgende Text soll durch den Dschungel der Paragrafen führen und die Situation in rechtlicher Hinsicht erläutern. Ganz am Ende finden sich Hinweise, wie sich Betroffene verhalten können.

Doch zunächst zum Rechtlichen: Wenn man mietvertraglich mit einem Vermieter verbunden ist, so ist es die Hauptpflicht des Mieters, den sogenannten Mietzins regelmäßig und rechtzeitig zu zahlen.

  • 535 Abs. 2 BGB: „Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.“

Dem Grundsatz nach ist es unerheblich, wenn ein Mieter die Mieträumlichkeiten entweder nur eingeschränkt oder gar nicht nutzen will bzw. kann. Solange der Vermieter einem Mieter die sogenannte Gebrauchsmöglichkeit einräumt, solange muss der Mietzins auch bezahlt werden.

  • 537 Abs. 1 BGB sagt dazu: „Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird.“

Grundsätzlich gilt also, dass die Miete nicht einfach ausgesetzt werden darf.

Vermehrt wird von Betroffenen in diesem Zusammenhang, meist durch Recherche im Internet, die Vorschrift des § 1104 ABGB ins Spiel gebracht. Hiernach sei eine Aussetzung der Mietzinszahlung möglich, wenn höhere Gewalt die Nutzbarkeit des Mietobjektes einschränke. Es handelt es jedoch um eine Vorschrift aus dem österreichischen Zivilrecht, die in Deutschland keine Anwendung findet! Hier sollte man sich nicht in die Irre führen lassen.

Es stellt sich jedoch die Frage, ob es nicht andere rechtlich Möglichkeiten gibt, die Mietzinszahlungen auszusetzen oder zumindest zu mindern. In Betracht kommt hier zunächst die Mietminderung wegen eines Mangels.

  • 536 Abs. 1 BGB: „Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit,

     

    während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“

Umsatzeinbrüche, wenige oder keine Kunden oder etwa die vorsorgliche Schließung eines Ladenlokals, um die Ansteckungsgefahr mit dem gegenwärtig grassierenden Virus zu minimieren, ist jedoch kein Mangel, da die Nutzung der Mietsache generell weiterhin möglich ist. In diesen Fällen ist eine Mietminderung ausgeschlossen.

Zu unterscheiden hiervon ist jedoch, wenn es ein behördliches Verbot gibt, wodurch der Betrieb zwangsweise eingestellt ist. Hier werden Richter und Juristen sich schon sehr bald detailliert streiten, ob die Betriebsstilllegung, die zur Eindämmung des Virus staatlich verfügt wird, als „Verwirklichung eines Betriebsrisikos“ anzusehen ist (dann würde es sich um die Verwirklichung eines dem Mieter obliegenden Risikos handeln; eine Mietminderung wäre dann nicht möglich). Man kann hier nämlich auch die gegenteilige Auffassung vertreten – nämlich, dass durch das behördliche Verbot der Mietgegenstand nicht mehr zum vertraglich vereinbarten Zweck (prüft hier eure Mietverträge: meistens ist genau vereinbart, zu welchem Zweck der Mietgegenstand genutzt werden darf) genutzt werden kann. In diesem Falle dürfte der Mieter eine Minderung der Miete durchführen.

In der Rechtsprechung finden sich derzeit nur wenige Urteile, die sich mit dieser Problematik auseinandersetzen und meistens sind die vorhandenen Urteile nicht wirklich vernünftig auf den aktuellen Fall übertragbar. Es bleibt also abzuwarten, ob Gerichte hier zukünftig „mieterfreundlich“ entscheiden werden oder nicht. Man sollte jedoch immer im Hinterkopf behalten, dass ein Vermieter im Falle der Mietkürzung oder -aussetzung ab einem bestimmten Zeitpunkt die Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen wird, egal ob die Minderung rechtmäßig war oder nicht. Typischerweise räumt in diesen Fällen der Mieter die Räumlichkeiten nicht, da er sich im Recht wähnt – was regelmäßig eine Räumungsklage zur Folge hat, die nicht unerhebliche Kosten hervorruft. Wer diese Kosten am Ende zu tragen hat, hängt davon ab, auf welche Seite sich die Richter schlagen werden.

Aber es soll eine weitere Vorschrift beleuchtet werden, die betroffenen Mietern gegebenenfalls weiterhelfen kann:

  • 537 Abs. 1 BGB: „Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt.“

 

 

 

 

Der Gesetzgeber hat sich in der vorgenannten Vorschrift explizit mit der Frage beschäftigt, was passieren soll, wenn der Gebrauch der Mietsache eingeschränkt ist und die Einschränkung auf Gründe zurückzuführen ist, die in die Risikosphäre des Mieters fallen.

Hier stellt der Gesetzgeber zunächst klar, dass man die Mietzinszahlung nicht einfach so aussetzen darf. Allerdings darf der Vermieter den Mietzins nicht in voller Höhe berechnen, wenn er auf anderem Wege Einnahmen oder Vorteile durch die Mietsache erzielt. Zu denken ist hier an den Fall, dass ein Vermieter die an den Mieter vermietete Fläche mit dessen Einverständnis „zwischennutzen“ kann, z.B. als Kurzzeitlager o. ä.

Sofern also Mieter für einen gewissen Zeitraum freiwillig auf die Nutzung der Räumlichkeiten verzichten und sich damit einverstanden erklärt, dass für eine gewisse Zeit eine Zwischenvermietung an Dritte vorgenommen werden darf, so wären die Einnahmen oder Vorteile des Vermieters, die er hieraus erlangt, auf die Miete anzurechnen. In der Realität dürfte diese Vorschrift aber keine große Rolle spielen, da mit Ware vollgestellte Räume vermutlich erst geräumt werden müssten, bevor eine Zwischenvermietung vorgenommen werden kann. Zudem wird ein Vermieter auch nicht „einfach so“ einen Zwischenmieter finden, der nach Überwindung der Coronakrise freiwillig die Mietsache zurückgibt. Derzeit ist schließlich auch nicht abzusehen, wie lange der aktuelle Ausnahmezustand anhalten wird. Hinzu kommt, dass – wenn der Vermieter die erlangten Vorteile nicht freiwillig auf die Miete anrechnet – im Rahmen eines Rechtsstreites vom Mieter zu beweisen wäre, dass der Vermieter Vorteile aus der Zeit des freiwilligen Verzichts gezogen hat und wie hoch diese Vorteile genau sind. Im Ergebnis wird der Mieter dies nur in seltenen Fällen darlegen und beweisen können.

Zu guter Letzt soll hier noch die Möglichkeit besprochen werden, sich auf einen Paragrafen zu berufen, der in der vergangenen Zeit nicht allzu häufig bemüht wurde und der nun wieder an Aktualität gewinnt:

  • 313 Abs. 1 BGB: „Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“

Es handelt sich bei dieser Vorschrift um den sogenannten „Wegfall der Geschäftsgrundlage“. Nach dieser Vorschrift kann eine Vertragspartei, also zum Beispiel ein Mieter, unter bestimmten Voraussetzungen eine Anpassung der Mietzinshöhe fordern. Die erst Voraussetzung ist, dass sich die Grundlage des Mietvertrages schwerwiegend verändert hat

(oder sogar komplett entfallen ist). Maßstab ist es hierbei, ob die Parteien den Mietvertrag nicht oder nur mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die jetzige Coronavirus-Entwicklung vorausgesehen hätten. Als zweite Voraussetzung müsste feststehen, dass ein Festhalten am Vertrag absolut unzumutbar geworden ist. Diese Vorschrift ist jedoch gerade im gewerblichen Mietrecht richterlich inzwischen sehr weit auskonkretisiert. Der Bundesgerichtshof hat hierzu bereits vor einigen Jahren entschieden, dass es grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Mieters fällt, die Erfolgsaussichten eines Geschäfts abzuschätzen. Dadurch entfällt regelmäßig die sogenannte Unzumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag: es wird unterstellt, dass Unternehmer schon bei der Anmietung in Betracht ziehen müssen, dass es gegebenenfalls zu Einschränkungen kommen kann. Falls ein Mieter dieses Risiko minimieren möchte, obliegt es ihm, im Mietvertrag eine besondere Vereinbarung für Härtefälle zu treffen. Allerdings handelt es sich hier – wie im rechtlichen Bereich eigentlich immer – um eine Auslegungsfrage, da es auf die Umstände eines jeden Einzelfalls ankommt.

Sollte ein Mieter also die Miete eigenmächtig anpassen, weil er der Meinung ist, ihm stehe ein Anpassungsanspruch aufgrund Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu, so käme es wieder zu der obigen Situation, dass der Vermieter vermutlich eine Kündigung wegen Zahlungsverzug aussprechen wird. Dann wird sich ein Gericht mit der Frage auseinandersetzen müssen, ob die Anpassung des Mietzinses rechtens war oder nicht.

Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass trotz aller möglichen Regelungen im deutschen Mietrecht derzeit grundsätzlich eine Verpflichtung zur Weiterzahlung des Mietzinses besteht. Es ist anzuraten, in Gespräche mit dem Vermieter einzutreten, um gemeinsam mögliche Lösungswege auszuloten: möglicherweise lassen sich Mietzinszahlungen stunden oder aber es wird vorübergehend eine Mietreduzierung vorgenommen. Andernfalls dürfte die Aufkündigung des Mietverhältnisses drohen.

Marc Shiels
Rechtsanwalt

www.shiels.de
info@shiels.de

 

2gather.jetzt

19. März 2020

14:42

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